Koncentracija ties EURIBOR

Neseniai LB inicijuotoje konferencijoje diskusiją apie būsto rinkos tendencijas moderavęs įmonės „Realdata“ vadovas, NT rinkos ekspertas Arnoldas Antanavičius tos pačios konferencijos metu atliko momentinę apklausą. 389 dalyviams jis uždavė klausimą, koks įvykis labiausiai paskatintų pirkti būstą jau šiandien. Pasirodo, kad žmonės labiausiai laukia EURIBOR bazinės palūkanų normos kryčio. Kiek mažiau šiame kontekste jie vertino potencialų būsto kainos mažėjimą, atlyginimų augimą, karo pabaigą Ukrainos pergale ir garantiją, kad būstas kasmet brangs 3 proc.

Anot A. Antanavičiaus, tai tik įrodo jo paties anksčiau iškeltą hipotezę, kad būsto rinkoje emocijos dažnai lemia daugiau nei racionalūs skaičiavimai. „Apie tai jau seniai kalba ir patys brokeriai – labai daug įtakos sprendimui daro tai, su kokia emocija ateina potencialūs pirkėjai, su kokia emocija išeina, o turto savybės lieka jau antrame plane“, – teigia A. Antanavičius.

Jo vertinimu, prognozės, kad bazinės palūkanų normos mažės jau kitais metais, iš tiesų gali turėti nemažai įtakos pozityvioms nuotaikoms rinkoje: „Bent jau pirmos indikacijos rodo, girdint kai kurių brokerių pasisakymus, kad jie sulaukia daugiau apžiūrų, daugiau skambučių, daugiau intereso iš potencialių pirkėjų pusės.“

Vis dėlto objektyviau vertinti situaciją bus galima pamačius visą lapkričio ar net gruodžio statistiką. Tada ir bus galima plačiau diskutuoti, ar vangesnis NT pirkimo ir pardavimo laikotarpis tęsis, ar vis dėlto bus fiksuojamas realus rinkos atsigavimas. „Žinutė apie kitais metais potencialiai krintančias palūkanų normas gali suveikti kaip akstinas ir stimulas pradėti jau dabar aktyviau dairytis į būsto rinką tiems pirkėjams, kurie galbūt šiek tiek lūkuriavo, kurie nori arba turi poreikį nusipirkti, bet galvoja palaukti, pasiderėti, laukia, gal kainos dar mažės, ir niekur neskuba“, – išskiria ekspertas.

A. Antanavičius pažymi, kad daugiausia respondentų minėtoje apklausoje teigė, jog jiems užtektų, kad EURIBOR sumažėtų 2 proc., ir tai jau būtų veiksnys, kuris paskatintų pirkti nekilnojamąjį turtą. „Vadinasi, nėra labai didelio atotrūkio, ko laukia pirkėjai ir kur dabar yra sustojusi rinka. Nėra taip, kad pirkėjai sakytų, jog mes laukiame 30 proc. kainų korekcijos ir tik tada bandysime pirkti būstą“, – aiškina jis.

Praradimai: anot A. Antanavičiaus, pakilusios palūkanų normos labiausiai paveikė nuosavų namų rinką – sandorių aktyvumas labiausiai krito būtent šioje būstų kategorijoje. / I. Gelūno / BNS nuotr.

JAV pavyzdys

Palūkanų kilimo ir kritimo klausimai šiuo metu aktualūs visame pasaulyje. Pavyzdžiui, JAV Federalinė rezervų sistema (FED) šioje perspektyvoje maždaug pusmečiu žengia į priekį – anksčiau nei Europos Centrinis Bankas (ECB) pradėjo didinti palūkanų normas, anksčiau nustojo jas ir kelti, o pastarieji duomenys rodo, kad trečią ketvirtį būsto kainos šiek tiek padidėjo, nors prieš tai buvo fiksuojami keli ketvirčiai kritimo.

„Sustojus palūkanų kilimui, matome, kad yra įvykęs kainų atšokimas. Galbūt tai momentinis efektas, galbūt kitą ketvirtį matysime kitokią situaciją, bet palūkanų normų sustojimas iš karto žmonėms siunčia žinutę, kad galbūt sunkieji laikai baigėsi. Nežinojimas, tikriausiai, yra pagrindinė problema, kurianti prastesnę emociją, kai žmonės tiesiog galvoja, o kiek dar gali didėti palūkanų normos, ir kol jos praktiškai nepradeda mažėti arba bent jau nesustoja, ta baimė išlieka, todėl pirkėjų laukimas irgi suprantamas“, – sako A. Antanavičius.

Tiesioginę JAV rinkos judėjimų įtaką Lietuvoje galbūt ir sunku įžvelgti, mat situacija netapati 2008–2009 m. kriziniam scenarijui. Tačiau kai JAV sustojo palūkanų normų kilimas ir atsirado signalų, kad jau  pasiektas pikas, tai kaipmat atsispindėjo vadinamojoje kainų atšokimo statistikoje ir tikėtina, kad kažkas panašaus vyks ir Lietuvoje, nes Europa daugiau ar mažiau atkartoja JAV rodomus pavyzdžius.

„Tačiau kainų atšokimo ir pas mus galbūt nereikėtų tikėtis, vis dėlto, palūkanos yra skausmingos. Tačiau kokiems nors kritimams arba griūtims irgi nebelieka priežasčių. Optimizmas gali įnešti ir naujų vėjų į NT rinką“, – teigia A. Antanavičius.

Vis dar laukia eilėje

Statybų kompanijos „YIT Lietuva“ generalinis direktorius Kęstutis Vanagas taip pat sako, kad tikėjimo ateitimi laipsnis neabejotinai auga. Anot jo, šiuo metu žmonės Lietuvoje yra tarsi pasiruošimo būsenos – NT rinka labiau laukia, nei snaudžia.

Vis dėlto, pasak vienos didžiausių šalies statybų įmonių vadovo, šiemet daug projektų nebuvo pradėta. „Jei įsivaizduotume, kad nepradėti projektai yra kaip sandėlis, jis tikrai nemažas. Kai pernai prieš karą ir visas pasiutpolkes žmonės pirkdavo butą, jie pas notarus pasirašydavo preliminarias sutartis ir bankai priimdavo palankius sprendimus jų atžvilgiu išduoti kreditą. Dabar bankai daug kam neišdavė kredito, šie žmonės buvo, kaip sakoma, kaip pakabinti, ir čia kalbame apie tuos asmenis, kurie skaičiuoja kiekvieną eurą“, – sako K. Vanagas.

Tačiau tas segmentas, kuris gauna didesnes pajamas, geriausių būstų, pavyzdžiui, su vaizdais į Kauno pilį ar Nemuno ir Neries santaką, kantriai laukia, nes norint tokio buto tenka stoti į eilę. „Jie išparduodami dar turbūt nepradėjus statybų darbų. Tačiau čia nėra nieko naujo – visais laikais turtingesni, matyt, naudojasi bankų paskolomis, perka už savus pinigus. Tas segmentas nė kiek nesustojo“, – dalijasi K. Vanagas.

Aktyvumas: K. Vanagas sako, kad nauji prabangesni būstai išperkami dar nepradėjus jų statybos darbų, todėl ir kainų mažinti šiame segmente neskubama. / E. Ovčarenko / BNS nuotr.

Jautriausia grupė

Pakilusios palūkanų normos labiausiai paveikė nuosavų namų rinką – sandorių aktyvumas labiausiai krito būtent šioje būstų kategorijoje. A. Antanavičius susidariusią situaciją aiškina labai paprastai – dažniausiai tai yra sumos atžvilgiu brangiausias pirkinys. „Norint nupirkti namą kartais reikia turėti tiek pinigų, kiek užtektų dviem butams nupirkti. Aišku, butas butui nelygus – butas miesto centre gali būti brangesnis už namą, bet tai jau yra kitas segmentas“, – akcentuoja NT rinkos ekspertas.

Tačiau jis pritaria K. Vanagui: brangesnių butų pirkėjai, kurie greičiausiai yra ne pirmo būsto pirkėjai, daugiau uždirbantys asmenys, kainų ūgtelėjimo iš esmės nepajuto. „Kalbant apie butus, labiau poveikį pajuto ekonominis segmentas, arba asmenys, perkantys butus, kurių vertė yra nuo 50 iki 150 tūkst. eurų, t. y. pirkėjai, kurie yra jautrūs palūkanų normų pakilimo aplinkai, jiems reikia paskolų, pajamos nedidelės, bet būsto poreikis yra, ir čia dažniausiai kalbame apie senos statybos butus. Dažniausiai perkantys pirmąjį savo būstą ir yra tie, kurie perka senos statybos būstus, o vėliau, gerėjant gyvenimo sąlygoms, augant pajamoms, bando juos keisti į naujos statybos arba erdvesnį būstą“, – pasakoja A. Antanavičius.

Jis taip pat pastebi, kad tiems, kam sudėtinga skolintis, į pagalbą atskuba tėvai, artimieji, bandydami papildomai laiduoti už paskolas. Pasak K. Vanago, daugiau kaip per 30 atkurtos Lietuvos nepriklausomybės metų lėšų susitaupyti sugebėję tėvai iš tiesų padeda savo vaikams įsigyti pirmąjį būstą. „Kiti paveldi senesnį būstą, o galiausiai jį keičia naujesniu“, – priduria jis.

Kritęs būstų įperkamumas bene labiausiai paveikė būtent jaunus žmones, todėl kyla nuomojamų būstų rinka. „Kai žmogus negali įpirkti būsto, natūralu, jis pradeda nuomotis. Tačiau daug kas priklauso ir nuo valstybės kultūros, o lietuvaičiai visada labiau norėjo turėti nuosavą turtą nei nuomotis. Vokietijoje gal 80 proc. nuomojasi būstą, o pas mus, tikriausiai, 95 proc. turi nuosavą būstą ir tik maža dalis nuomojasi“, – išskiria K. Vanagas.

Brokeriai mėgsta pajuokauti, kad, rinkdamiesi kompiuterį arba telefoną, žmonės daugiau gilinasi į techninius parametrus nei pirkdami būstą. Į būstą jie ateina vedami emocijos – patinka, nepatinka.

Klaipėda atsilieka

Jei žvelgtume į tendencijas trijuose didžiausiuose Lietuvos miestuose, aukščiausias kainų lygis išlieka Vilniuje, tačiau Kaunas pastaruosius metus sparčiai vijosi sostinę. „Tam buvo objektyvių priežasčių dėl darbo rinkos, gerėjančios ekonomikos, Kaunas pritraukė daug investicijų, užsienio įmonių. Natūraliai gerėjantis žmonių gyvenimas lėmė atspindį NT rinkoje, augo ir aktyvumas, ir kainos“, – sako A. Antanavičius.

Tačiau pagrindinis šalies uostamiestis vis dar šiek tiek atsilieka. „Klaipėda yra vienintelis iš šių trijų miestų, kur kainos dar nepasiekė buvusio lygio prieš krizę, o Vilnius ir Kaunas jau nužygiavo į priekį – dabartinės kainos apie 30 proc. viršija pakilimo piko metu buvusią kainą. Klaipėdai per šį kilimo ciklą nesisekė atgauti prarastų pozicijų, galbūt tai atspindi ir tam tikras ekonomikos perspektyvas: Vilnius, Kaunas pritraukia daugiau naujų gyventojų. Žinoma, Vilnius – didelis, ne vienus metus auga ir regionų gyventojų skaičius, dėl karo atvyksta  ukrainiečių, atvyksta baltarusių – didžiausi gyventojų srautai, ir tai labiausiai skatina paklausą. Tačiau atvykstantys srautai ir Kaune daro nemažą įtaką“, – įžvalgomis dalijasi A. Antanavičius.

K. Vanagas sako, kad Vilniuje ir Kaune kainos pastaruosius kelis mėnesius iš esmės yra stabilios, pokytis labai nežymus. Nors tiesa ir tai, kad kai kurių naujų butų projektų pirmines kainas teko šiek tiek pakoreguoti, tačiau tik minimaliai, ir rezultatas liko toks pats – geidžiamiausi nauji būstai išperkami dar net nepradėjus statybų darbų, todėl kainos mažinti neskubama net ir vangesnėje rinkos fazėje.

„Palyginti su nemažai metų, skaičių prasme parduodame tiek būstų, kiek 2018-aisiais. Ar 2018 m. buvo krizė? Turbūt ne. Ar 2021 m., kai pardavėme rekordinį butų skaičių, buvo kažkas išskirtinio? Taip, tiek 2020 m., tiek 2022 m. buvo didelė pirkimo psichozė: infliacija, pinigai dar buvo pigūs, kovidas, žmonės sėdėjo namie, suprato, kad turi per mažus būstus. Iki kovido sodybų ir sodų rinka buvo užmigusi, po kovido viskas keitėsi – ir antras būstas pajūryje šovė į viršų. Ar bus tokie laikai kaip 2021 m.? Galbūt kažkada ir bus, bet gal ne kitą mėnesį“, – svarsto K. Vanagas.

Pirkėjų rinkos etapas

Statybų plėtros ekspertai pastebi, kad nekilnojamojo turto pirkėjas darosi kiek reiklesnis – jei jau perka, atsižvelgia ir į būsto energinio efektyvumo klausimus, ir tvarumą, ar turės kur įkrauti savo elektromobilį, ar bus sandėliukas, kuriame galės laikyti dviratį.

Tačiau A. Antanavičius sako, kad daug kas priklauso nuo situacijos ir konteksto: „Kai buvo pardavėjų rinka ir į vieną būstą pretenduodavo penki arba daugiau pirkėjų, beveik nebuvo galimybių pasireikšti pirkėjo išmanumui ir atsakingumui. Dėl to, kad vyksta konkursas, pirkėjai turi labai mažai svertų, galimybių ko nors paprašyti, patikrinti situaciją. Pardavėjas tiesiog gali atsisakyti gaišti laiką su tokiu pirkėju ir pasirinkti bendrauti su tokiu, kuris užduos mažiau klausimų ir greičiau norės sudaryti sandorį.“

„Dabar, kai jau yra pirkėjų rinka, jie gali ramiau apžiūrėti patinkančius būstus ir nebėra vertimosi per galvą, skubos, dairymasis yra akivaizdesnis. Tačiau galbūt jis yra perėjęs į dvejonių, svarstymų fazę ir žmonės galvoja, ar verta, gal dar per brangu, gal dar kur nors kitur pasidairysiu“, – sako A. Antanavičius.

„Tačiau ir patys brokeriai mėgsta pajuokauti, kad, rinkdamiesi kompiuterį arba telefoną, žmonės daugiau gilinasi į techninius parametrus nei pirkdami būstą. Į būstą jie ateina vedami emocijos – patinka, nepatinka“, – neslepia NT rinkos ekspertas.

Tiesa, rinkoje vyrauja įvairios paslaugos, galima pasisamdyti ekspertų, kurie viską įvertins iš techninės perspektyvos, patikrins dokumentus, statybų kokybės, nusidėvėjimo situaciją ir atsakys į įvairius kitus klausimus, tačiau visa tai kainuoja. „Kartais matyti, kad žmonės, pirkdami būstą, čia mėgsta pataupyti – nežino, ar tikrai galiausiai tą būstą pirks, o visų apžiūrimų juk nepatikrinsi“, – pastebi A. Antanavičius.

Mažėja statybų sąnaudos

Nors naujo būsto kainos kristi nežada, Valstybės duomenų agentūra skelbia, kad statybos sąnaudų elementų kainos spalį, palyginti su rugsėju, sumažėjo 0,5 proc.

Didžiausią įtaką bendram kainų pokyčiui turėjo 1,4 proc. siekiantis darbo užmokesčio sumažėjimas. Mašinų ir mechanizmų darbo valandos kainos mažėjo 0,6 proc., statybinės medžiagos ir gaminiai atpigo 0,1 proc.

Gyvenamųjų ir negyvenamųjų pastatų statyba per mėnesį atpigo po 0,5 proc., pastatų remontas – 0,4 proc.

Tačiau per metus – spalį, palyginti su 2022 metų spaliu, – statybos sąnaudų elementų kainos padidėjo 2,3 proc.

Tai lėmė vidutinio valandinio darbo užmokesčio (18,8 proc.), mašinų ir mechanizmų darbo valandos kainos (5,2 proc.), pridėtinių išlaidų (0,3 proc.) padidėjimas, statybinių medžiagų ir gaminių kainų sumažėjimas 3,4 proc.

Pastatų remontas per metus pabrango 8,2 proc., gyvenamųjų pastatų statyba – 5,6 proc.